“老旧小区，“改”出新生活（倾听·老旧小区改造提速）”

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新建筑物建成了，车多了，院子变美了&hellip &hellip； 去年以来，许多城镇的旧小区都变了样子。 特别是在城市旧小区改造试点地区，正在探索一系列升级版改造新思路的新方法。 今年，全国将重新改造3.9万个城市的旧小区，改变近700万户居民的新生活。

升级版有什么不同？

硬件设施软件服务的双增

看，这是居民自己写题字的小区门栏。 刚进入北京市强松北社区，改造效果迎面而来。 在小区里，新设施的新景观随处可见。 蜘蛛网的电线被收纳在地下，旧车棚升级为智能停车场，路边的理发店变成了美丽的理发店&hellip。 &hellip；

我们劲松北社区是这一带社区改造的示范区，改造效果大家都看在眼里，我觉得很用心。 住在这里20多年的居民潘继红竖起了大拇指。

更让潘继红满意的是，20多年来第一次享受物业服务，可以吃饭去社区食堂，买东西有企业品牌店，可以洗洗鞋预约家政服务上门&hellip； &hellip；

不仅要改造硬件设施，还要提高软式服务，力松北社区的方法体现了本轮旧小区改造的新思路。 以前侧重于水电线路等管线改造，而此次改造为升级版，改造副本分为水电线路等市政基础设施改造和建筑物公共部位维修等基础类、小区环境和配套设施改造提高等完全类、养老、托育等社区公共服务产品供给提高类

环境好了，设施齐全，服务多了，很多城镇的旧小区都被改造了，居民有了切实的获得感。 特别是在疫情防控期间，改造后的城市老区管理水平和防控能力大幅提高。

浙北区的贝家边区本来就是典型的古镇，没有不动产的小区，基础设施薄弱，人员可以自由出入。 目前，小区各出入口都设有门禁，还引入了物业管理。 改造后的小区可以实现封闭式管理，对人员流动、疫情防控有重要作用，居民表示放心。 社区书记张洁静说。

众口如何调整？

让居民参加改造的全过程

从改造飞行员的情况来看，动员群众参与共建是首要课题之一。 要解决这个难题，强松北社区党委书记陈波认为，改造一开始就应该让居民共同参与决定:改变什么，由居民下单，根据投票排序。 改造方案出来后，召开居民议事会，听取大家的意见进行调整。 居民的参与感提高后，积极性和满意度自然就提高了。

过去基本上是从上到下的单方面实务，很多地区是政府在做，老百姓在看。 住房和城乡建设部副部长黄艳认为本轮城镇旧小区改造的组织实施方法与过去大不相同，我们希望居民一致后，向政府申请改造，积极参与改造的全过程，实现共谋、共建、共同管理、共同评价、共享。

协调众口一致，达成共识，是一项很多复杂的工作。 但是，改造成功案例的示范作用是显而易见的。 黄艳表示，从试点地区的改造实践来看，首先吃螃蟹非常困难，但如果有人最初改造成功，基本上附近居民都会向政府提出改造需求，模板效果非常好。

根据各地报告的情况，居民已有17万个需要改造的城市老小区，达到居民数亿人。

根据居民的诉求进行改变，改造社区才能&lsquo； 起来。 苏州市昆山市群益社区书记张恳亲表示，昆山市中华北村小区改造后，发生变化的不仅仅是街区风貌，更是居民的精神面貌。 小区原有固定停车位76个，改造后固定停车位增加到280个，不少家庭购买了新车。 公共环境明显改善，居民也开始翻新、更换家具、购买电器，改造了家庭小环境&hellip； &hellip；

本来就受到基础设施和公共服务供给薄弱的束缚，老小区的居民很多诉求没有得到满足。 伴随着改造，许多社区公共服务产品的供给增加，老百姓的装修费用、社区费用等诉求得以释放。 中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹做了如下发言。

钱从哪里来？

鼓励参与社会力量的改造[/s2/]

改造亿万人的居住条件需要多少钱？

根据住房和城乡建设部底部的情况，需要改造的2000年前建成的老小区只有30亿平方米，2000年以后建成的小小区也需要改造。 贝壳研究院根据目前各试点城市老小区改造投入资金情况初步测算，各社区改造所需资金约850万元，每平方米改造资金280元。 平均两种计算方法是老小区改造带动投资约1.3万亿元，分五年推进，每年可增加投资2600亿元。

旧小区改造促进投资，稳定增长，不仅是民生工程，也是快速发展事业。 但是，这么大规模的投资，钱从哪里来？

水电线路等基础类的改造，由政府资金点支援，但要改造完全类和提高类的项目，光靠政府资金是不够的。 因此，政府与居民、社会力量合理承担改造资金，是本轮改造的重要机制之一。

如何调动社会力量参与的积极性？ 与新建开发不同，城市旧小区改造的收益率机制还不是很确定，越来越需要依赖改造后的长期运营来获取收益，前期投资大，利润周期长。 秦虹认为，要使城市旧小区的改造可持续发展，参与改造的社会资本必须微利可持续发展。

总投资6560万元，向建设银行申请4500万元。 昆山阳澄湖文商旅集团成立、融资、建设，改造后集团通过包括广告、车位、物业管理在内的各项衍生服务获得经济效益，最终实现改造工程的整体资金运营平衡。 苏州市住建局住房保障处工作人员顾岭瑜核算昆山中华园西村老小区改造项目资金帐户，吸引市场化运营改造项目，吸引社会力量参与，增加融资支持，苏州在探索银政企合作推进改造工程方面取得突破。

为了实现改造资金的运营平衡，各试点地区根据土地不同探索了各种模式。 例如浙江未来社区通过原有的拆除重建形式，增加便民服务配套设施等以获取利益。 山东济宁、湖南衡阳等地通过城市较大面积的有机更新，统一调整老厂房、闲置空间等资产，平衡改造资金的投入&hellip。 &hellip；

秦虹认为，各地探索社会资本投入改造，实现投资收益平衡，多是在时间与空之间的扩张上下功夫。 从时间上看，要计算长期账目，通过改造后的长时间运营获得细水长流的收益空从这两者之间来看，要计算大账本，在单个小区实现资金的自身平衡可能很困难。 通过在更大地区的更新改造，带来越来越多空之间的拷贝和规模化的运营价值。 一个园区是城市的细胞，必须把城市旧园区的改造放在城市更新、新型城市化的大视角来看，政府要实事求是地做好城市总体统筹规划，调动人和钱的积极性，不断转变改造。 秦虹说

(记者赵展慧)

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